Получение согласия от соседей и собственников при покупке недвижимости
В рамках решения данной проблемы нужно будет ответить на два вопроса. Первый вопрос касается наличия преимущественного права на покупку. Второй вопрос относится к получению согласия соседей на продажу квартиры. При этом следует отметить, что эти два условия взаимоисключающие, т.е., если у покупателя есть преимущественное право на покупку квартиры, то согласия соседей не требуется. Если его нет, то требуется. Разберёмся, почему это так.
Преимущественное право на покупку квартиры существует только в том случае, если право собственности на квартиру (Wohnungseigentum) было образованно или будет образованно после сдачи квартиры в наем. Например, жилец А арендует квартиру на первом этаже двухэтажного дома, который целиком принадлежит собственнику Б. Через несколько лет Б решает продать первый этаж покупателю В, а второй этаж покупателю Г, при этом жилец А будет и впредь использовать первый этаж. Следовательно, в рамках продажи должно образоваться два права собственности на квартиру. Квартира на первом этаже будет принадлежать покупателю В, а квартира на втором этаже покупателю Г. В этом случае жилец А имеет может потребовать от Б, чтобы тот продал первый этаж именно ему. Это законное право жильца.
Теперь рассмотрим вопрос о согласии соседей в рамках продажи квартиры. Будем исходить из того, что квартиры в доме принадлежат трём разным собственникам. Это значит, что у каждого собственника своё право собственности на квартиру. В этом случае все собственники могут согласовать, что при продаже одной из квартир продавец будет обязан получить согласие других собственников. В этом соглашении стороны могут установить, когда и в каких случаях может быть дан отказ/согласие. Продажа квартиры без согласия других собственников влечёт за собой недействительность договора и сделки по передачи недвижимости. Однако согласно действующему законодательству отказ в согласии должен иметь веские причины. Причины для отказа могут быть связаны с личностью нового покупателя, с его намерениями, с его прошлым и.т.д. Согласия от других собственников может требовать только тот собственник, который хочет продать свою квартиру. Он вправе также обратиться в суд за получением согласия, а также потребовать возмещение материального ущерба в случае неоправданного отказа в согласии.
Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)
Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de