Функции адвокатов и нотариусов в сделках с недвижимостью
Приобретение недвижимости порой таит в себе много рисков и неприятных "сюрпризов". Это сводится к тому, что стороны договора обычно не знакомы или в недостаточной мере понимают значения и последствия условий договора.
Правовые риски
Однако все возможные риски и неприятные моменты можно избежать еще задолго до заключение самого договора, если своевременно проконсультироваться у адвокатов. Договор купли-продажи недвижимого имущества свидетельствуется нотариусом, но несмотря на это, нотариальное свидетельствование не всегда гарантирует сбалансированного и полного соблюдения интересов сторон. Причиной тому является законная независимость и нейтральность нотариуса при заключении сделки. В рамках своей деятельности нотариус гарантирует лишь минимальные стандарты, тем что он контролирует процесс сделки и перерегистрацию имущества. Представлять чьи-либо интересы в процессе сделки нотариусу запрещено.
В процессе сделки покупатели и заказчики часто получают проект договора не от нотариуса, а от непосредственно самих маклеров. Договор составляется самим маклером или застройщиком. В большинстве случаев интересы покупателя и вовсе не учитываться. Заранее подготовленные договоры, как правило, учитывают только интересы одной стороны. Принятие этих условий без каких-либо возражений может обойтись покупателю очень дорого. Во-первых, это может привести к утрате требований и прав. Во-вторых, ведение долгих и тяжелых судебных процессов с целью восстановления этих прав создадут дополнительные расходы.
Например
Застройщиками часто игнорируется право заказчика на удерживание части суммы оплаты за выполненную работу. Этот правовой инструмент гарантирует заказчику, в течении 5 лет после принятия работ удерживать 5% от общей суммы. Удерживание служит гарантией за ненадлежащее выполнение работ. Несмотря на то, что это правило не закреплено законом, ее существование уже признанно германским правосудием. В некоторых случаях германские суды допускают удерживание суммы равной 10%. Однако в этом случая требуется индивидуальное соглашение и наличие веских причин.Привлечение адвоката
Поэтому в некоторых случаях настоятельно рекомендуется, подключать адвокатов в процесс купли-продажи или застройки. Кроме этого существуют много других факторов, которые необходимо учитывать (например, соблюдение санитарных норм после прежнего использования, установленные государством обязательства по строительству и пользованию, земельные сервитуты, прежнее использование, охрана исторических памятников, наличие инфраструктуры объекта и наличие арендных договоров).
Основные задачи нотариального засвидетельствования
Свидетельствование покупки или продажи недвижимости осуществляется через нотариуса. Нотариальная форма засвидетельствования договора предписана законом. При ее несоблюдении договор является ничтожным. Создавая такие правила законодатель преследовал сразу несколько целей. Покупка и продажа недвижимости для простого гражданина является серьезным событием в жизни, которое случается не очень часто. Тем самым нотариальная форма заключения должна обеспечить сторонам договора некую защиту от необдуманных решений. В этом отношении она имеет защитную функцию. Второй целью является гарантия действительности договора. Нотариус гарантирует, что минимальные законные требования будут соблюдены. Третьей функцией является обеспечение доказательной базы покупки и продажи. Подготовка к заключению и заключение самого договора достаточно трудоемкий процесс и требует порой рассмотрения многих правовых аспектов.
Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)
Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de