Расторжение договора найма

Расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если договор найма заключён на определённое время, то прекращает своё действие с истечением оговорённого срока действия. Если он заключён на неопределённое время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования. При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель (Vermieter) в своём письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста. Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещений может быть расторгнут со стороны наймодателя.

Расторжение в срочном (нормальном) порядке

Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

• Наниматель в значительной степени нарушил договорные обязательства
• Если наймодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдаётся в наймодателю
• Если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у наймодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не даёт наймодателю право на расторжение.

Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности. Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.). Кроме того наймодателю может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).

При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.

Немедленное расторжение

Возможность немедленного расторжения договора также регламентируется законом. Стороны договора найма жилья могут расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения только при наличии веских и серьёзных оснований. Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения. При этом проводится взвешивание интересов сторон. Веские и серьёзные причины существуют, в частности, если наниматель:

• в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наёмной платы. В этом случае в случае, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату,
• в течение временим которое превышает два срока платежам просрочит внесение наёмной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты наёмной платы за два месяца

В этих случаях расторжение договора исключается, если наймодатель получил наёмную плату.

Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указанны в письменном расторжении.

В большинстве случаев немедленное расторжение разрешается лишь после соответствующего предупреждения со стороны наймодателя. Расторжение без такого предупреждения может быть недействительным (Abmahnung).

Мы вкратце рассмотрели лишь некоторые причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма. Расторжение договора найма является для наймодателя «игрой с огнём», так как закон на стороне нанимателя. Против неоправданного или недействительного расторжения наниматель может подать в суд. Если суд примет решение в его пользу, то все судебные и адвокатские будут возложены на наймодателя.

Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)

Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de