Договор найма в устной форме

Оказание услуг, осуществление трудовой деятельности, продажа товара и.т.д. не существуют «без договора». Любая выполненная услуга, трудовая деятельность, передача вещи и даже помощь соседу при ремонте его квартиры имеют свои правовые основы. В одних случаях заключается договор, в других образуется правовое отношение, основанное на "дружеских началах".

Надо знать, что заключение договора найма или арендного договора не требует соблюдения определённых форм. Это значит, что договор найма может быть заключён и в письменной и в устной форме, а также путём молчаливого согласия (например, один человек попросил сдать ему квартиру в аренду за деньги, а другой молча согласился и сделал это). Такая лёгкая форма заключения арендного договора связанна с целями законодателя в рамках получения жилища гражданами. Законодатель заинтересован в том, чтобы поиск жилища проходил максимально быстро и беспрепятственно. Письменная форма заключения договора предписана лишь в определённых случаях (например, покупка и продажа недвижимости, поручительство).

Как правило, в практике арендные договора и договора наймы жилого помещения заключаются в письменной форме, так как письменная форма договора обеспечивает хорошую доказательную базу в возможном судебном и внесудебном производстве, а также содержит в себе все основные условия договорных отношений.

Однако, если договор найма сроком более одного года не заключён в письменной форме, он действует в течение неопределённого периода, т.е. бессрочно. В этом случае расторжение договора допускается не ранее, чем через год после предоставления жилья. Надо отметить, что заключение устного договора аренды жилья допускается, если жилое помещение предоставляется на неопределённый срок. Это связанно с тем, что заключение срочных договоров должно происходить только в письменной форме, что означает, что устные срочные договоры аренды автоматически становятся бессрочными договорами.

Следовательно, установленные законом сроки и условия расторжения распространяются как на квартиросъёмщика, так и на арендодателей. Даже если договор заключается в устной форме, расторжение должно быть в письменной форме.

Расторжение договора найма в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Арендодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

• Квартиросъёмщик в значительной степени нарушил договорные обязательства
• Если арендодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдаётся квартиросъёмщику
• Если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у арендодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не даёт наймодателю право на расторжение.

Возможность немедленного расторжения договора также регламентируется законом. Стороны договора найма жилья могут расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения только при наличии веских и серьёзных оснований. Наем помещений может быть прекращён без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

Помимо того, в определённых случаях у квартиросъёмщика есть возможность отозвать договор в течении 14 дней. Как правило, это те случаи, когда договор заключается за пределами коммерческих помещений арендодателя или посредством телекоммуникационных связей и квартиросъёмщик не осматривал квартиру.

Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)

Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de