Аренда коммерческой недвижимости в Германии

Аренда и наем коммерческих объектов осуществляется на основе договора найма или аренды. В отличии от договора купли-продажи недвижимости арендный договор может быть заключен устно, письменно или вследствие конклюдентных действий. Именно по этой причине возникают последующие споры, вытекающие из договорных отношений. Экономические убытки, исходящие из таких споров часто бывают неисправимы. В частности, это касается договоров коммерческих помещений. Разберемся почему так. Сравним наем жилого помещения с арендой коммерческой недвижимости.

Договор аренды

Наем жилых помещений строго и конкретно регламентирован германскими гражданскими положениями. Коротко говоря – законы Германии на стороне съемщика жилого помещения. Законом предписаны минимальные требование, которые должны быть соблюдены в рамках найма жилых помещений. Только в определённых случаях закон предоставляет сторонам договора свободу действий при составлении договора.

В случае арендования коммерческой недвижимости ситуация в корне отличается от найма жилых помещений. Основные условия арендования коммерческих помещений регулируются законом лишь частично. Это связанно с тем, что условия аренды таких помещений в каждом случае разные и они зависят от целей и предмета арендования. В одном случае может арендоваться склад, в другом случае фабрика. Следовательно, закон предоставляет сторонам достаточную свободу при регламентировании условий договора.

Многие арендодатели совершают ошибку тем, что они применяют стандартные (типовые) договоры, скаченные в интернете или полученные у знакомых. В большинстве этих случаев условия таких договоров не соответствуют формальным требованиям. Это не влечет за собой автоматической недействительности договора. Но согласно действующему законодательству договор, не соответствующий формальным требованиям, считается заключённым на неопределённый срок.

Пример

Cтороны заключили арендный договор сроком на 15 лет, который не соответствует формальным требованиям. Так как договор считается заключенным на неопределённый срок, то арендатор может расторгнуть договор, соблюдая законные сроки расторжения. Вывод: арендодатель сделал «подарок» арендатору. Конечно, стороны могут «реанимировать» договор, если они подпишут формально правильный договор задним числом (ex tunc). Но стоит ли будить «спящего пса»?

Сроки

Договоры аренды коммерческих помещений могут заключаться на определённый или неопределённый срок. В отличии от найма жилых помещений арендные договоры часто заключаются на определённый срок. При этом минимальный срок действия договора составляет 10-15 лет с возможностью продления договора. Это связанно с тем, что стороны договора инвестируют в дело значительные денежные средства, которые должны быть амортизированы. Длительные сроки действия договора обеспечивают ее сторонам планирование бизнеса на долгосрочную перспективу. В случае, если договор заключен на неопределённый срок, то стороны могут расторгнуть его, соблюдая законные сроки расторжения. Сроки расторжения составляют 6-9 месяцев. Однако такой вариант не выгоден для обеих сторон.

Срочные договоры могут содержать различные опции относительно продления срока действия договора. Арендатору может быть предоставлено право требовать продления договора после истечения срока его действия. Возможно также автоматическое продление договора на определённый срок, в случае, если арендатор заранее не сообщил, что он против автоматического продления.

Размер арендной платы

Размер арендной платы определятся сторонами договора. Верхнего предела арендной платы, предписанного законом, как такового не существует. Однако неоправданно высокая и диспропорциональная арендная плата может квалифицироваться как ростовщичество. В определённых случаях это может повлечь за собой и уголовное преследование. Например, если размер арендной платы на 100% выше, чем ее рыночная цена. В рамках арендного договора стороны могут согласовать три вида арендной платы:

• фиксированная плата – определённая сумма за определённый промежуток времени.
• арендная плата, зависящая от оборота арендатора
• комбинированная арендная плата, которая предусматривает, как фиксированную плату, так и плату в зависимости от оборота.

В двух последний случаях условия арендной платы должны быть конкретно регламентированы в договоре. На случай, если у арендатора высокий оборот, то размер арендной платы следует ограничить. В противном случае ее размер может выйти за границы допустимого.

Индексация и калибровка

В договоре может быть предусмотрена возможность ступенчатой калибровки или автоматической индексации арендной платы. Самый простой метод индексации это ступенчатый, на основе которого арендная плата повышается после определённого промежутка времени. Автоматическая индексация зависит от индекса уровня, назначаемого федеральным статическим ведомством Германии.

Григор Эксузян
Адвокат (ФРГ)

Телефон:+49 911 244447 15
Моб.:+49 151 533143 13
E-mail:info@eksuzian.de